TAPU – skjøtet

Tapu er det tyrkiske skjøtet, og i Tyrkia er det skjøtet som avgjør eierskapet. Ikke kjøpekontrakten, ikke kvitteringene, ikke det megleren lovet. Står navnet ditt i tinglysingsregisteret, eier du. Står det ikke der, eier du ikke, uansett hvor mye du har betalt.

Derfor er det verdt en halvtime å lære seg hva som faktisk står på arket, og hva du skal se etter før du signerer noe.

Hva som står i tapuen

Skjøtet utstedes av tinglysingsmyndigheten, Tapu ve Kadastro, og inneholder blant annet:

• Eierens navn, farsnavn og identitetsnummer. For utlendinger det ellevesifrede utlendingsnummeret eller passopplysninger.
• Bilde av eieren. Ja, det er et passfoto på skjøtet.
• Provins, distrikt og bydel, samt kartreferansene ada og parsel, som er kvartals- og tomtenummer.
• Eiendommens art (cinsi): tomt, bolig, forretningslokale eller landbruksareal.
• Eierandel (hisse), som viser om du eier hele eller en brøkdel.
• Byggets og seksjonens nummer, altså hvilken etasje og hvilken leilighet.
• Dato og journalnummer (yevmiye) for overdragelsen.

Bakvendt nok står ikke prisen du betalte nødvendigvis der. Det står den verdien partene har oppgitt, og den skal være den reelle kjøpesummen. Mer om hvorfor det er farlig å oppgi mindre, i kjøpe bolig i Tyrkia.

Rødt eller blått, og hvorfor det betyr noe

Tyrkiske skjøter finnes i to fargekoder som folk snakker om hele tiden. Blått skjøte gjelder tomt og landbruksareal. Rødt skjøte gjelder bygninger og selvstendige enheter, altså det du vil ha når du kjøper leilighet.

Viktigere enn fargen er hvilken status seksjonen har:

Kat irtifakı er ikke i seg selv et faresignal. Nye bygg starter der. Men det betyr at ferdigattesten, iskan, ennå ikke er på plass, og et bygg som har stått ferdig i mange år uten å ha fått den, har som regel et problem: avvik fra byggetillatelsen, manglende godkjenning eller ubetalte krav. Da får du trøbbel med abonnementer, med videresalg og av og til med forsikring.

Spør derfor alltid: er dette kat mülkiyeti? Hvis ikke, hvorfor ikke, og når kommer det?

Dagen på tinglysingskontoret

Selve overdragelsen skjer på tapukontoret i den provinsen eiendommen ligger. Både kjøper og selger møter, eller noen med gyldig fullmakt. Behersker du ikke tyrkisk, skal en autorisert tolk være til stede, og det er ikke en formalitet du kan hoppe over: tolken skal bekrefte at du har forstått hva du signerer.

Timen bestilles på forhånd, og gebyrene skal være betalt før du møter opp. Selve seansen tar sjelden lang tid. Du får skjøtet utlevert samme dag, og det er den dagen du blir eier.

Tre ting å gjøre før du reiser fra kontoret: les navnet ditt og se at det er stavet nøyaktig som i passet, kontroller at seksjonsnummeret stemmer med den leiligheten du har sett, og se at verdien som står oppgitt er den du faktisk betaler. Én bokstav feil i navnet er en irriterende sak å rette opp i etterpå.

De klassiske fellene

Skjøtet står i noen andres navn

Den dyreste feilen er å betale for en bolig der overdragelsen aldri fullføres. Det skjer i flere varianter: kjøpekontrakt med utbygger som ikke følges opp, avtale om at skjøtet «overføres når prosjektet er ferdig», eller at boligen står i navnet til en tyrkisk bekjent fordi det skulle være enklere. Alle tre kan gå bra. Alle tre kan koste deg hele beløpet.

Grunnregelen er enkel: pengene og skjøtet skal bytte eier samtidig, på tinglysingskontoret. Må du betale i rater før den dagen, skal det være sikret i en kontrakt advokaten din har skrevet eller godkjent.

Heftelser du ikke så

Pant (ipotek), utlegg (haciz) og andre anmerkninger (şerh) er knyttet til eiendommen, ikke til personen som eier den. Kjøper du en leilighet med pant på, kjøper du panten også. En fersk utskrift fra registeret er derfor obligatorisk lesning, og «fersk» betyr samme uke, ikke i fjor.

Fellesarealer som ikke er dine

Bassenget, parkeringen og hagen kan ligge på en egen parsell som utbygger fortsatt eier. Da har du kanskje bruksrett, kanskje ikke, og du kan bli sittende med en regning eller en stengt port. Sjekk at fellesarealene inngår i seksjoneringen.

Skjøtet stemmer ikke med boligen

Innglasset balkong, tatt i bruk kjellerrom, en ekstra etasje på taket: tyrkiske bygg endres underveis, og det er ikke alltid meldt inn. Avvik mellom det som er registrert og det som er bygget kan gi pålegg om tilbakeføring, og de faller på den som eier i dag.

Salgsløfte forveksles med skjøte

Et notarbekreftet salgsløfte, satış vaadi sözleşmesi, er en avtale om at eiendommen skal overdras. Det er et reelt dokument med rettsvirkning, og det brukes særlig i prosjektsalg. Men det er ikke et skjøte. Det gir deg et krav mot selgeren, ikke eiendomsrett. Går selgeren konkurs, står du i kø med andre kreditorer. Bland aldri de to sammen, og la deg ikke berolige av at «papirene er hos notaren».

Fullmakten som gjelder alt

Mange kjøpere gir en fullmakt slik at noen kan møte på tinglysingskontoret for dem. Det er praktisk. Problemet oppstår når fullmakten er vid nok til å selge eiendommen videre, ta opp lån med pant i den eller opprette selskaper i ditt navn. Les hva fullmakten omfatter, avgrens den til det den skal brukes til, sett en utløpsdato, og trekk den tilbake hos notar når oppdraget er utført.

Slik kontrollerer du opplysningene

Tinglysingsregisteret er offentlig i den forstand at du som eier, eller din fullmektig, kan hente ut opplysninger. Har du fått tyrkisk identitetsnummer gjennom oppholdstillatelsen, kan du se dine egne eiendommer i den offentlige portalen e-Devlet, og der ligger også en digital tjeneste for tinglysingssaker.

Før kjøpet er det advokaten din som gjør kontrollen. Be om å få se selve utskriften, ikke bare høre at «alt er i orden». Du trenger ikke forstå hvert ord, men du bør se navnet på selgeren og en tom rubrikk der heftelsene skulle stått.

Ta bilde av skjøtet når du får det, og oppbevar originalen trygt. Den skal du bruke ved abonnementer, ved forsikring, ved salg og ved arveoppgjør.

Når skjøtet er ditt

Med tapuen i hånden kan du melde deg som eier hos kommunen for eiendomsskatt, tegne obligatorisk jordskjelvforsikring, få strøm og vann i eget navn og registrere deg i sameiet. Rekkefølgen er stort sett den, og du kommer ikke langt uten skjøtet i første ledd. Det praktiske står i strøm, vann og internett og i aidat og fellesutgifter.

Skjøtet er også dokumentet som brukes hvis du senere vil søke oppholdstillatelse på grunnlag av eierskap. Der gjelder en minsteverdi, og verdien som er registrert i skjøtet er den som teller. Nok en grunn til å oppgi riktig sum.

Arv, salg og felles eierskap

Eier dere sammen, står begge navn i skjøtet med hver sin andel. Det er ryddig, og det er verdt å tenke gjennom hvordan andelene fordeles.

Ved dødsfall følger fast eiendom i Tyrkia tyrkiske arveregler, uansett hva som står i et norsk testament. Arvingene må skaffe et tyrkisk arvebevis, gjøre opp arveavgift og deretter få skjøtet overført. Prosessen tar tid og krever tyrkisk bistand. Har du en sammensatt familiesituasjon, ta dette opp med advokat mens du kan.

Ved salg gjentas prosessen motsatt vei, med takst, gebyrer og oppmøte. Har du eid boligen kort tid, kan gevinsten være skattepliktig i Tyrkia, og den skal eventuelt også håndteres på norsk side. Se skatteplikt mellom Norge og Tyrkia.

Kortversjonen

• Skjøtet avgjør eierskapet. Ingenting annet gjør det.
• Navnet ditt skal stå der, med riktig verdi, den dagen du betaler.
• Kat mülkiyeti er målet. Kat irtifakı krever at du vet hvorfor.
• Heftelser følger eiendommen. Kontroller registeret samme uke.
• Ta vare på originalen, og ha en kopi liggende digitalt.

Er du ikke der ennå, er det uansett smartere å leie et år først. Da rekker du å lære forskjellen på et godt og et dårlig anlegg før pengene er bundet i et skjøte.