Å eie en bolig i Tyrkia er billig i drift sammenlignet med Norge, men det er ikke gratis, og regningene kommer på tidspunkter og fra instanser du ikke kjenner. De fleste av dem er små. Det som skaper trøbbel er ikke beløpene, det er at ingen minner deg på dem mens du sitter hjemme i Norge.
Her handler det om det du betaler som eier av boligen. Det som kreves inn av sameiet for drift av bygget, altså vakthold, basseng og heis, er en annen post, og den er beskrevet i artikkelen om aidat og fellesutgifter.
Emlak vergisi: eiendomsskatten
Emlak vergisi kreves inn av kommunen, belediye, der boligen ligger. Den regnes i promille av en kommunal takstverdi, ikke av det du betalte for boligen. Satsen for boliger er lav, og den er dobbelt så høy i storbykommuner som ellers i landet. Tomter og næringseiendom har egne, høyere satser.
Fordi grunnlaget er kommunens takst og ikke markedsprisen, blir regningen mindre enn nordmenn frykter. For en vanlig leilighet på kysten havner den årlige eiendomsskatten gjerne på et lite beløp målt i euro. Taksten justeres derimot oppover med jevne mellomrom, og i årene med høy inflasjon har den hoppet kraftig i lira.
Skatten betales i to like avdrag, ett om våren og ett om høsten, med frister i mai og november. Etter at du har kjøpt, skal du melde eierskapet til kommunen på et eget skjema. Det er ditt ansvar, ikke meglerens, og gjøres normalt kort tid etter at skjøtet er overført. Har selgeren ubetalt eiendomsskatt fra tidligere år, følger kravet eiendommen, så be om kvittering for de siste årene før du signerer kjøpet.
Skatten på dyre boliger
Tyrkia har i tillegg en egen skatt på boliger med høy verdi, değerli konut vergisi, med en progressiv sats over en terskel som justeres hvert år. Terskelen ligger høyt, og de aller fleste feriboliger kommer ikke i nærheten. Eier du noe i den øvre enden av markedet, er dette et av de første spørsmålene du bør stille regnskapsføreren din.
DASK: den obligatoriske jordskjelvforsikringen
Tyrkia er et jordskjelvland, og bygningsforsikring mot jordskjelv er lovpålagt for boliger. Ordningen heter DASK, og polisen fornyes hvert år. Uten gyldig DASK får du i praksis ikke overført skjøte, og du får heller ikke tegnet strøm- og vannabonnement på boligen.
Premien avhenger av areal, byggemåte, byggeår og hvilken risikosone eiendommen ligger i, og den er beskjeden. For en vanlig leilighet snakker vi grovt regnet om et lite eurobeløp i året. Det du må forstå, er hva den ikke dekker:
- Den dekker bygningen, ikke innboet ditt
- Erstatningen er begrenset til et maksimalbeløp per bolig, og det taket ligger som regel under det det faktisk koster å bygge opp igjen
- Den dekker ikke tapt leieinntekt eller utgifter til å bo et annet sted
Derfor tegner de fleste en vanlig boligforsikring, konut sigortası, i tillegg. Den dekker innbo, vannskade, brann og tyveri, og kan utvides med ansvar overfor naboer under. Vannlekkasje fra leiligheten over er en langt vanligere skade enn jordskjelv, og den er ikke dekket av DASK. Bakgrunnen for hele ordningen, og hva som gjelder for byggekvalitet, står i artikkelen om jordskjelv i Tyrkia. Offisiell informasjon om selve forsikringen ligger hos DASK.
Søppelavgiften
Renovasjon og miljøavgift, çevre temizlik vergisi, er en egen avgift, men for boliger kreves den vanligvis inn sammen med vannregningen i stedet for som eget krav. Du ser den som en linje på fakturaen fra vannverket. Beløpet er lite. Poenget er at du ikke skal lete etter en regning som ikke kommer, og at den heller ikke kan glemmes bort så lenge du betaler vannet.
Selve forbruket av strøm, vann og gass er en annen sak, og der er den viktigste regelen at abonnementene faktisk står i ditt navn. Tomme leiligheter får som regel likevel et fast grunnbeløp på strøm og vann hver måned.
Hva det summerer seg til i året
| Post | Hvem krever inn | Når |
|---|---|---|
| Emlak vergisi | Kommunen | To avdrag, mai og november |
| DASK | Forsikringsselskap | Årlig fornyelse |
| Boligforsikring | Forsikringsselskap | Årlig, frivillig |
| Çevre temizlik vergisi | Vannverket, på vannregningen | Løpende |
| Aidat | Sameiets forvalter | Månedlig, hele året |
| Strøm, vann og gass | Leverandørene | Månedlig, også når boligen står tom |
For de fleste ferieboliger er det aidaten som dominerer, ikke skattene. Eiendomsskatten og DASK er ofte til sammen mindre enn to måneders fellesutgifter i et anlegg med basseng og vakt. Regn likevel med hele listen når du vurderer boligprisene: kjøpesummen sier lite om hva det koster å eie.
Engangsutgiftene ved selve kjøpet, som overføringsavgiften på skjøtet og gebyrene rundt det, er noe annet enn de årlige. Ikke bland dem sammen i budsjettet.
Slik betaler du når du ikke er der
Ingen sender purring til en norsk postkasse. Alternativene som fungerer:
- Automatisk trekk fra tyrkisk bankkonto på strøm, vann, DASK og aidat. Dette er den vanligste løsningen, og den forutsetter at det står nok penger på kontoen
- Betaling på kommunens nettsider eller i mobilappen. Mange kommuner tar imot kort, men ikke alle godtar utenlandske kort
- Fullmakt til advokat eller forvalter som betaler for deg. Vanlig blant nordmenn som eier uten å bo der
Betaler du ikke, løper det forsinkelsesrenter, og kravet blir hengende ved eiendommen. Det merkes den dagen du skal selge: skjøtet blir ikke overført før kommunen har bekreftet at det ikke står igjen ubetalt eiendomsskatt. Da er det du som må rydde opp, ofte under tidspress fordi kjøperen venter.
Leier du ut boligen, kommer skatt på leieinntekten i tillegg, og den har egne frister og et årlig fribeløp. Det hører hjemme i oversikten over skatteplikt mellom Norge og Tyrkia, sammen med spørsmålet om hva du skal føre opp i den norske skattemeldingen.
Det første året etter kjøpet
Mesteparten av rotet oppstår fordi noe ikke ble gjort de første ukene. Gå gjennom denne listen mens du fortsatt er i landet:
- Meld eiendommen til kommunen og få kvittering på at du er registrert som eier
- Sjekk at DASK-polisen står i ditt navn og ikke i selgerens, og noter fornyelsesmåneden
- Få strøm, vann og eventuelt gass overført til deg, og opprett automatisk trekk på alt sammen
- Be forvalteren om skriftlig oversikt over aidat og eventuelle vedtatte ekstrautgifter
- Legg alle kvitteringene i én mappe. Du trenger dem ved salg, og arvingene dine trenger dem hvis du ikke er der
Satser, fribeløp og frister endres, og de justeres i takt med inflasjonen. Bekreft alltid tallene hos kommunen eller den tyrkiske skattemyndigheten før du regner på dem, og få hjelp av en lokal regnskapsfører hvis du eier mer enn én bolig.