Å leie før du kjøper er det beste rådet noen kan gi deg om Tyrkia. Det koster en sesong og sparer deg for feilkjøpet. Men leiemarkedet har sine egne feller, og de fleste av dem ligger i kontrakten og i regningene som kommer etterpå.
Under står det som gjelder langtidsleie, altså minst ett år. Skal du bare ha noen uker, er det ferieutleie, og da er det en helt annen bransje med helt andre priser.
Hva slags bolig leier du
Tyrkisk boligmarked er delt i to verdener, og prisforskjellen mellom dem er stor.
- Leilighet i en vanlig blokk (apartman). Ofte eldre, midt i et bomiljø, uten basseng og vaktmann. Billigst, mest tyrkisk, og som regel nærmere butikk og buss.
- Leilighet i et anlegg (site). Portvakt, basseng, treningsrom, av og til hamam og sjakkbord. Dyrere leie og betydelig høyere fellesutgifter. Dette er der de fleste nordmenn havner.
- Villa eller rekkehus. Utenfor sentrum, krever bil, og oppvarmingen om vinteren kan bli et sjokk.
Boliger annonseres som møblert (eşyalı) eller umøblert (boş). Umøblert i Tyrkia betyr som regel at kjøkkeninnredning finnes, men at hvitevarer, gardiner og lamper ikke gjør det. Sjekk hva som faktisk står igjen, og få det listet opp i kontrakten.
Hvor du finner boligen
Det meste av det tyrkiske leiemarkedet ligger på nett, på store annonseportaler der både private og meglere legger ut. Der ser du prisnivået, men annonsene er ikke alltid ferske, og noen ligger ute som lokkemat for å få deg inn på et meglerkontor.
De to andre kanalene er undervurdert. Den ene er å gå i gatene i det området du vil bo i og se etter skilt med ordet kiralık, som betyr til leie. Den andre er vaktmesteren, kapıcı, i anleggene du liker. Han vet hvilke leiligheter som blir ledige før annonsen skrives, og han vet hvilke naboer som bråker.
Norske og skandinaviske Facebook-grupper er nyttige for å forstå markedet og for å finne folk som har vært gjennom det samme. De er mindre nyttige som prisguide, fordi utenlandske leietakere systematisk betaler mer enn tyrkiske. Regn med at det finnes en lokal pris og en utlendingspris, og at avstanden mellom dem er mindre om du kan si noen setninger på tyrkisk.
Kontrakten
Leiekontrakten heter kira sözleşmesi og skal være på tyrkisk. En engelsk oversettelse er greit for din egen forståelse, men det er den tyrkiske teksten som gjelder. Signer aldri noe du ikke har fått oversatt av noen som ikke er utleierens venn.
Skal du bruke kontrakten som adressedokument i søknaden om oppholdstillatelse, må den bekreftes hos notar. Det koster litt, det tar en formiddag, og det er ikke valgfritt. En kontrakt uten notarbekreftelse blir avvist i skranken hos Göç İdaresi.
Punkter som bør stå svart på hvitt:
- Utleiers fulle navn og tyrkiske personnummer, og at vedkommende faktisk er registrert eier i skjøtet. Be om å se skjøtet.
- Leiebeløp, betalingsdato og kontonummer. Betal alltid til bank, aldri kontant uten kvittering.
- Leieperiode og hva som skjer ved fornyelse.
- Depositumets størrelse og hvordan det tilbakebetales.
- Hvem som betaler aidat, og omtrent hvor mye den er i dag.
- Inventarliste med tilstand, gjerne med bilder som vedlegg.
- Hvem som har ansvar for hvilke reparasjoner.
Årlig leieøkning er lovregulert i Tyrkia og knyttet til offisielle inflasjonstall. Det har i perioder også vært innført midlertidige tak på økningen. Ikke godta en kontrakt der utleier har fri rett til å sette opp leien, og ikke bli overrasket over at leien stiger merkbart hvert år uansett, for inflasjonen er høy.
Lira, ikke euro
Leiekontrakter i Tyrkia skal som hovedregel være i lira. Enkelte utleiere som er vant til utlendinger, forsøker å prise i euro for å skjerme seg mot inflasjonen. Det gir deg all valutarisikoen: pensjonen din kommer i kroner, og en eurofast leie blir dyrere hver gang kronen svekker seg. Prøv å få kontrakten i lira med lovbestemt regulering. Det er både tryggere og som regel billigere over tid.
Depositum, megler og oppstartskostnader
Depositum (depozito) ligger vanligvis på en til to måneders leie. Det er ikke lovpålagt å sette det på sperret konto, og her forsvinner mye penger for utenlandske leietakere hvert eneste år. Beskyttelsen din er dokumentasjon: overfør depositumet via bank, ta bilder av hele leiligheten den dagen du flytter inn, inkludert skader og slitasje, og send bildene til utleier med dato.
Bruker du eiendomsmegler (emlakçı), tar de normalt en provisjon som tilsvarer omtrent en månedsleie, pluss merverdiavgift. Den skal avtales før visning, ikke etter at du har sagt ja.
Regn i tillegg med utgifter til notar, oversetter og depositum til strøm- og vannselskapet ved oppstart av abonnement. Til sammen betyr det at måned én koster langt mer enn en månedsleie.
Regningene som kommer i tillegg
| Utgift | Hvem betaler vanligvis | Merk |
|---|---|---|
| Leie | Leietaker | Månedlig, til bankkonto |
| Aidat, fellesutgifter | Ofte leietaker | Skal avtales i kontrakten |
| Strøm, vann, internett | Leietaker | Bør stå i ditt eget navn |
| Eiendomsskatt | Eier | Aldri leietakers ansvar |
| DASK, jordskjelvforsikring | Eier | Kreves for abonnementer |
| Større vedlikehold | Eier | Ny varmtvannsbereder, tak, fasade |
Fellesutgiftene fortjener oppmerksomhet før du signerer. I et stort anlegg med basseng, vakthold og heiser kan aidaten være en betydelig del av det du betaler hver måned, og den øker. Be om å få se de siste regningene, ikke bare et anslag. Mer om hva pengene går til i aidat og fellesutgifter.
Strøm er den andre posten som overrasker. En dårlig isolert leilighet med klimaanlegg som varmekilde gjennom januar og februar kan gi regninger på et helt annet nivå enn du er vant til hjemmefra, der du betaler for oppvarming du knapt tenker på. Hvordan du får abonnementene i eget navn, og hvorfor du bør, står i strøm, vann og internett.
Ni ting å sjekke på visning
- Oppvarming. Hva finnes, og hva koster det å bruke? Spør etter en vinterregning.
- Fukt. Se etter mugg bak møbler, i hjørner og på badet. Kysten er fuktig om vinteren.
- Vanntrykk og varmtvann. Skru på dusjen. På toppetasjer er trykket ofte dårlig.
- Vinduer. Dobbeltglass eller ikke, og lar de seg lukke skikkelig?
- Støy. Ligger leiligheten over en bar, ved en moské eller ut mot en hovedvei? Kom tilbake om kvelden.
- Sol. Sørvendt er en fordel i februar og en ulempe i august.
- Heis og reservestrøm. Strømbrudd forekommer. Har anlegget generator?
- Internett. Finnes det fiber i bygget, eller må du klare deg med mobilt nett?
- Hva som er åpent om vinteren i nabolaget. Gå den samme runden i november, ikke bare i juli.
Adressen må registreres
Bor du i Tyrkia på oppholdstillatelse, er adressen din en offisiell opplysning, ikke en privatsak. Den registreres i folkeregisteret, og den skal oppdateres når du flytter. Kortet ditt, bankkontoen, postgangen og fornyelsen av tillatelsen henger alle på at adressen stemmer.
To praktiske konsekvenser. For det første må utleier være villig til at du registrerer deg på adressen. Noen kvier seg, gjerne fordi leieinntekten ikke er oppgitt til skattemyndighetene. Det er et rødt flagg, og det er et dårlig utgangspunkt for et leieforhold. For det andre er enkelte bydeler stengt for nye registreringer av utlendinger. Sjekk adressen mot den listen før du binder deg, ikke etterpå.
Ferieutleie er en annen sport
Korttidsutleie av leiligheter er blitt strengt regulert i Tyrkia. Det kreves egen tillatelse for å leie ut på dagsbasis, og sameiet må normalt være enig. Leier du en leilighet for noen uker gjennom en plattform, kan du derfor risikere at boligen ikke har lov til å drive slik utleie, og at oppholdet blir avbrutt. Skal du bare ha ferie, er det enklere å velge en godkjent aktør. Sammenligningen mellom de to formene står i leilighet eller hotell.
Når du skal ut av kontrakten
Tyrkisk leierett gir leietaker ganske sterkt vern, og en utleier kan ikke uten videre kaste deg ut fordi han vil ha mer leie. Motsatt vei er du bundet av perioden du har avtalt. Vil du ut før tiden, må det avtales, ellers kan utleier kreve leie for gjenstående måneder.
Ved utflytting: si opp abonnementene og få depositumene fra strøm- og vannselskapet tilbake, betal siste aidat, ta bilder av leiligheten på nytt, og få en skriftlig bekreftelse på at depositumet er gjort opp. Blir det uenighet om depositumet, er det bildene og bankoverføringene som er beviset ditt.
Hvis du vurderer å kjøpe etterpå
Året du leier er også et researchår. Noter hvilke anlegg som har velfungerende styre, hvor det er stille om vinteren, hvilke strøk som tømmes i oktober og hvor mye du faktisk brukte per måned. Det er den kunnskapen som skiller et fornuftig kjøp fra et impulskjøp, og prisbildet er beskrevet i boligpriser i Tyrkia. Skal du videre til kjøp, begynner prosessen i kjøpe bolig i Tyrkia.
Og en siste ting: bruk leieåret til å lære deg nok tyrkisk til å snakke med vaktmesteren og styrelederen. Det er de to menneskene som avgjør hvor greit du har det.